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              1. 房企收取巨额“诚意金”,税务若何处理?

                来源:华税 作者:华税 人气: 宣布时光:www.8522.com18-06-06
                摘要:房企收取巨额诚意金,税务若何处理? 编者案:实际生活中,房地产开辟新葡京www.843333.com在预售商品房时常常会出现预售许可证还没有得手却已开端兜售房屋的情况,与客户签订商品房认购书或以各类情势收取客户的诚意金、认筹金等。此时,开辟商尚不具有预售资格,不克不及与客户...
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                编者案:实际生活中,房地产开辟新葡京www.843333.com在预售商品房时常常会出现预售许可证还没有得手却已开端兜售房屋的情况,与客户签订商品房认购书或以各类情势收取客户的诚意金、认筹金等。此时,开辟商尚不具有预售资格,不克不及与客户签订商品房预售合同,这类诚意金、认筹金在税法上应当若何定性、是否是确认应税收入、甚么时候确认应税收入等等,这些问题都将成为房地产新葡京www.843333.com潜伏的税务风险,今朝,华税已接到多家新葡京www.843333.com关于此类问题的咨询。一旦主管税务机关确认房地产新葡京www.843333.com存在取得收入后,应申报未申报、应缴税未缴税的税务背法行动,则新葡京www.843333.com将面对补缴税款、滞纳金、加处罚款的行政义务,更有甚者可能面对偷逃税的刑事义务。本文结合华税多年来在税收立法、房地产涉税问题咨询、税务争议解决方面的理论和实务经验,就上述问题进行分析,以期为读者知道和解决问题供给建议。

                随着室庐调控政策收紧,摇号买房与限购、限贷、限价、限售一路成为楼市调控新标配,与之相匹配的是,购房者须要提交响应的诚意金或认筹金,方可参与摇号买房。今朝,上海、深圳、成都、南京、长沙、武汉、杭州、西安等城市,均已将摇号作为调控手段。

                近日,深圳某楼盘公然摇号,一共167套室庐产品,前期共缴纳诚意金666个筹,按照一个筹500万诚意金计算,诚意金冻结高达33.3亿元。如此高额的款项在税法上应当若何定性?房地产新葡京www.843333.com应当若何进行税务处理?这些问题须要经过过程分析诚意金、认筹金的司法性质做出判定。对房地产新葡京www.843333.com而言,应当充分看重诚意金、认筹金的税务处理问题,若税务处理欠妥,不只没法达到新葡京www.843333.com融资的目标,反而可能须要补缴大年夜量的税金。

                  一、诚意金的司法性质

                诚意金,即意向金,是www.8522.com世纪90年代从中国港台地区传过来的叫法。这在商品房生意合同中多有表现,其实司法上并没有“诚意金”的概念。作为自创的贸易用语,“诚意金”在商品房发卖中,由于供求关系重要,处于卖方市场的开辟商广泛强势,由此采取了预售许可证取得之前便收取费用的方法,用来甄别、圈定客户。这类做法,常常不克不及包管所有缴纳诚意金的客户都买到房,只是供给一种与买房相干的潜伏机会。

                “诚意金”不是司法意义上的定金。房地产开辟新葡京www.843333.com在预售前收取诚意金、认筹金,并与摇号、认购等行动挂钩,这类资金其实不具有“定金”性质。从司法意义上讲,定金具有担保效力,担保将来两边将签订具体生意合同,缴纳定金时,两边已明白生意标的物和价格等。而收取诚意金、认筹金,此时客户与房地产新葡京www.843333.com之间不存在固定合同关系,客户付出诚意金购买的不是具体的实物或办事,只是一种购房可能性,并没有具体的标的物,也未确订价格。是以,诚意金不具有合同效力。

                  二、诚意金是否是属于预收款

                根据《房地产开辟经营营业新葡京www.843333.com所得税处理办法》(国税发[www.8522.com09]31号)第六条的规定,新葡京www.843333.com经过过程正式签订《房地产发卖合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为发卖收入的实现。据此,有不雅点认为房地产新葡京www.843333.com在不具有预售条件时所收取的诚意金、认筹金不属于预收款。

                www.8522.com16年周全“营改增”今后,部份处所税务机关对房地产开辟新葡京www.843333.com预收款的范围根本明白为:定金、分期取得的预收款(首付款、按揭款和尾款)和全款等。诚意金、认筹金、订金等不属于预收款。

                结合对诚意金司法性质的分析,我们认为,在摇号之前,诚意金只是一种购房可能性,没有具体的标的物、单价、金额等,不属于预收款。而在客户摇号中签、选定房型以后,商品房生意的标的物、发卖单价、发卖金额亦随之肯定,此时,客户与开辟商已杀青了预售合意,本质上产生了预售行动,只等取得预售许可证后即可解决商品房预售合同,所以,此时诚意金的性质已产生改变,其本质上应属于预收款。在实践中,已有税务机关对具体标准进行了明白。例如,《河北省国度税务局关于周全推开营改增有关政策问题的解答之八》对项目发卖收取的认购金的限制条件:房地产开辟新葡京www.843333.com以订金、意向金、诚意金、认筹金等各类名目向购房人收取的款项不应时符合以下条件的均属于预收款性质,应按规定预缴增值税:

                1、收取的款项金额不逾越5万元(含5万元);

                2、收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。

                推敲到实际中房价的实际情况,各地税务机关可以根据市场价肯定诚意金的金额,而关于退还时光的问题,可以商定为签订商品房预售合同之日。在此之前,开辟商收取的诚意金计入“来往款-其他敷衍款”,税务上不做处理。在此以后,开辟商应将未中签客户的诚意金退还,对中签的客户,其交纳的诚意金应确认为预收款,按照税律例定进行响应的新葡京www.843333.com所得税、增值税、地盘增值税的处理。

                  三、预收款的管帐处理与税务处理

                房地产开辟新葡京www.843333.com收到的预收款,按照《新葡京www.843333.com管帐准则》和相干的管帐制度的规定其实不符合确认收入的条件,但按照税法相干的规定须要申报缴纳新葡京www.843333.com所得税、增值税和地盘增值税等相干税费。

                  (一)预收款的管帐处理

                为了减轻房地产开辟新葡京www.843333.com的资金压力,按照规定,新葡京www.843333.com在建商品房满足预售条件时,准予采取预售的方法发卖商品房。新葡京www.843333.com与购房者签订《商品房预售合同》后,购房者在付出预售款时,未能取得商品的控制权。新葡京www.843333.com收到预售款时不克不及满足《新葡京www.843333.com管帐准则第14号——收入》规定切实其实认收入条件,所以管帐上不克不及确认收入。在实务核算过程当中,可利用“预收账款”科目核算新葡京www.843333.com当期收到的预售款。在房地产新葡京www.843333.com的预售营业中,收到预收款项时,借记“银行存款”,贷记“预收账款”;发卖收入实现时,借记“预收账款”,并按实现的营业收入,贷记“主营营业收入”。

                  (二)预收款的税务处理

                若房地产新葡京www.843333.com收到的诚意金属于预收款性质,则在新葡京www.843333.com所得税、增值税、地盘增值税等方面实用各自的税律例定。

                  1、新葡京www.843333.com所得税

                根据《房地产开辟经营营业新葡京www.843333.com所得税处理办法》(国税发[www.8522.com09]31号)的规定,房地产开辟新葡京www.843333.com收到预收款时确认收入的实现,按实用的毛利率分季(或月)计算出毛利额,计入当期应纳税所得额。开辟产品落成后,新葡京www.843333.com应及时结算其计税本钱并计算此前发卖收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的估计毛利额之间的差额,计入昔时度新葡京www.843333.com本项目与其他项目归并计算的应纳税所得额。开辟项目位于省、自治区、直辖市和筹划单列市人平易近当局地点地城市城区和郊区的,新葡京www.843333.com发卖未落成开辟产品的计税毛利率不得低于15%。

                第三条规定,除地盘开辟之外,其他开辟产品符合以下条件之一的,应视为已落成:(一)开辟产品落成证实材料已报房地产治理部份立案;(二)开辟产品已开端投入利用;(三)开辟产品已取得了初始产权证实。

                在汇算清缴时,房地产开辟新葡京www.843333.com与其他新葡京www.843333.com的申报表不合的是要填列《视同发卖和房地产开辟新葡京www.843333.com特定营业纳税调剂明细表》中的第三部份,房地产开辟新葡京www.843333.com特定营业计算的纳税调剂额事项是专门针对预收款调剂的,包含两个部份的内容:房地产新葡京www.843333.com发卖未落成开辟产品特定营业计算的纳税调剂额和房地产新葡京www.843333.com发卖的未落成产品转落成产品特定营业计算的纳税调剂额,触及调剂的事项有毛利额、税金及附加、地盘增值税的调剂。

                  2、增值税

                财税36号附件1:《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定,增值税纳税义务产生时光为:

                (一)纳税人产生应税行动并收讫发卖款项或取得索取发卖款项凭证确当天;先开具发票的,为开具发票确当天。

                收讫发卖款项,是指纳税人发卖办事、无形资产、不动产过程当中或完成后收到款项。

                取得索取发卖款项凭证确当天,是指书面合同肯定的付款日期;未签订书面合同或书面合同未肯定付款日期的,为办事、无形资产让渡完成确当天或不动产权属变革确当天。

                (四)纳税人产生本办法第十四条规定情况的,其纳税义务产生时光为办事、无形资产让渡完成确当天或不动产权属变革确当天。

                由上述规定可以看出,房地产开辟新葡京www.843333.com增值税纳税义务产生时光大年夜致有三种情况:一是产生应税行动并收讫发卖款项或取得索取发卖款项凭证确当天;二是开具发票确当天;三是不动产权属变革确当天。由于房地产开辟新葡京www.843333.com比较特别,一般采取预收款方法发卖房产,可能签订预售合同时收取款项,也可能收取预收款时开具发票,且其管帐上确认收入的时光平日都比较晚,若严格按照上述规定解决,就会出现项目开辟前期缴纳税款较多、后期留抵税额较大年夜的问题。

                营改增前,房地产新葡京www.843333.com采取预收款方法发卖不动产的,其营业税纳税义务产生时光为收到预收款确当天。营改增后,为包管营改增政策的顺利实施,关于房地产开辟新葡京www.843333.com采取预收款方法发卖所开辟的房地产项目,根据《房地产开辟新葡京www.843333.com发卖自行开辟的房地产项目增值税征收治理暂行办法》(国度税务总局通知布告www.8522.com16年第18号)的规定,不论是一般纳税人照样小范围纳税人,采取预收款方法发卖自行开辟的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税,不再以收到预收款确当天为增值税纳税义务产生时光。同时,各地也出台了不合的政策指引明白预收款的税务处理。例如,许可房地产开辟新葡京www.843333.com在收到预收款时,向购房者开具增值税通俗发票,在开具增值税通俗发票时暂选择“零税率”开票,在发票备注栏伶仃备注“预收款”。开票金额为实际收到的预收款全款,待下个月申报期内经过过程《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。在申报当期增值税时,不再将已预缴税款的预收款经过过程申报表进行表现,将来正式确认收入开具不动产发卖发票时也不再进行红字冲回。这些规定已冲破了财税36号文的相干规定,成为征纳两边看法不一的重要缘由,轻易激起税务风险。对此,房地产新葡京www.843333.com应在遵守税法的条件下,看重税法解释和实用,同时及时存眷开票与申报的税务风险。

                  3、地盘增值税

                根据《国度税务总局关于营改增后地盘增值税若干征管规定的通知布告》(国度税务总局通知布告www.8522.com16年第70号)的规定,房地产开辟新葡京www.843333.com收到预收款时,应按照规定的办法预缴地盘增值税。

                根据《财务部国度税务总局关于营改增后契税、房产税、地盘增值税、小我所得税计税根据问题的通知》(财税[www.8522.com16]43号)中“三、地盘增值税纳税人让渡房地产取得的收入为不含增值税收入”的规定可以肯定:

                地盘增值税预征的计征根据=预收款-应预缴增值税税款

                地盘增值税预缴税额=(预收款-应预缴增值税税款)×预征率

                各个处所对地盘增值税的预征率规定了不合的标准,例如,

                《深圳市处所税务局关于调剂我市地盘增值税预征率的通知布告》(深地税告[www.8522.com10]6号)规定,通俗标准室庐按发卖收入2%预征,别墅为4%,其他类型房产为3%。

                广州市处所税务局关于我市地盘增值税预征率的通知布告》(广州市处所税务局通知布告www.8522.com17年第7号)规定:

                一、房地产开辟项目分类及预征率

                (一)室庐类

                通俗室庐2%,别墅4%,其他非通俗室庐3%。

                (二)临盆经营类

                写字楼(办公用房)3%,贸易营业用房4%。

                (三)车位4%。

                (四)对符合广州市人平易近当局“廉租住房”“公共租赁住房”及“经济实用住房(含解困房)”规定的房地产开辟项目,暂不预征地盘增值税,待其项目符合清理条件时按规定进行清理。

                《》(苏地税规[www.8522.com16]2号)规定,

                一、除本通知布告第二条、第三条规定的情况外,南京市、苏州市市区(含工业园区)通俗室庐、非通俗室庐、其他类型房产的预征率分别为:2%、3%、4%;其他地区通俗室庐、非通俗室庐、其他类型房产的预征率均为2%。

                二、估计增值率大年夜于100%且小于或等于www.8522.com0%的房地产开辟项目,预征率为5%;估计增值率大年夜于www.8522.com0%的房地产开辟项目,预征率为8%。

                三、公共租赁住房、廉租住房、经济实用房、城市和国有工矿棚区改革安顿住房等保障性住房,仍暂不预征。

                湖南省处所税务局关于调剂地盘增值税预征率的通知》(湘地税发[www.8522.com08]16号)规定:

                三、预征率

                1、通俗标准室庐为1%。

                2、除别墅外的非通俗标准室庐为2%。

                3、别墅、写字楼、营业用房等为3%。

                4、纯真让渡地盘利用权为5%,然后按地盘增值税有关规定进行清理,多退少补。

                5、对房地产开辟公司既开辟建造通俗标准室庐,又开辟建造其他类型商品房的,其发卖收入应分别核算,不然一概从高实施预征。

                  四、诚意金退还的税务处理

                由于诚意金本身不具有固定合同的效力,对购房者而言,诚意金的终究用处及是否是返还具有较大年夜的不肯定性。为了保护花费者的权益,部份处所当局出台了返还政策,如《四川省花费者权益保护条例》规定,房地产经营者与房屋买受人订立商品房生意合同之前,以“诚信金”“排号费”“预购金”等情势收取的费用,买受人改变购买意愿的,经营者应当全额退还。结合上文分析,对摇号前改变购买意愿的客户和未中签的客户交纳的诚意金,由于不属于预收款,还没有做出税务处理,房地产新葡京www.843333.com经过过程签订退款协定后,应当将诚意金全额退还;对已中签且签订商品房生意合同的客户,诚意金属于预收款,房地产新葡京www.843333.com已按照税律例定作出税务处理的,应当进行纳税调剂,同时存眷开具发票的税务风险。

                  总结

                在贸易模式赓续创新的情况下,新葡京www.843333.com收款名目繁多,而在税法上,很多经营类型和收款名目没有明白的规定,如文中提到的诚意金、认筹金、排号费等。新葡京www.843333.com在收到此类款项时,应当经过过程对交易本质、司法性质的分析判定其是否是具有纳税义务,特别对房地产新葡京www.843333.com而言,一二线城市房地产价格居高不下,诚意金、排号费金额畸高,动辄收取几亿、几十亿的款项,如若税务处理欠妥,将面对巨大年夜的税务风险和高额的税金。在重视本质的同时,还应存眷申报和开票等税务问题。