1. <form id='s7713'></form>
        <bdo id='s7713'><sup id='s7713'><div id='s7713'><bdo id='s7713'></bdo></div></sup></bdo>

            房企收取巨额“诚意金”,税务若何 处理 ?

            来源 :华税 作者:华税 人气: 宣布 时光 :www.8522.com18-06-06
            摘要:房企收取巨额诚意金,税务若何 处理 ? 编者案:实际 生活 中,房地产开辟 新葡京www.843333.com在预售商品房时常常会出现 预售许可 证还没有得手却已开端 兜售 房屋 的情况 ,与客户签订 商品房认购书或以各类 情势 收取客户的诚意金、认筹金等。此时,开辟 商尚不具有预售资格 ,不克不及 与客户...
            11111
            百度 www.shui5.cn

            编者案:实际 生活 中,房地产开辟 新葡京www.843333.com在预售商品房时常常会出现 预售许可 证还没有得手却已开端 兜售 房屋 的情况 ,与客户签订 商品房认购书或以各类 情势 收取客户的诚意金、认筹金等。此时,开辟 商尚不具有预售资格 ,不克不及 与客户签订 商品房预售合同,这类诚意金、认筹金在税法上应当 若何 定性、是否是确认应税收入、甚么时候确认应税收入等等,这些问题都将成为房地产新葡京www.843333.com潜伏的税务风险,今朝 ,华税已接到多家新葡京www.843333.com关于此类问题的咨询。一旦主管税务机关确认房地产新葡京www.843333.com存在取得收入后,应申报未申报、应缴税未缴税的税务背法行动 ,则新葡京www.843333.com将面对 补缴税款、滞纳金、加处罚 款的行政义务 ,更有甚者可能面对 偷逃税的刑事义务 。本文结合 华税多年来在税收立法、房地产涉税问题咨询、税务争议解决方面的理论和实务经验,就上述问题进行分析 ,以期为读者知道 和解 决问题供给 建议。

            随着 室庐 调控政策收紧,摇号买房与限购、限贷、限价、限售一路 成为楼市调控新标配,与之相匹配的是,购房者须要 提交响应 的诚意金或认筹金,方可参与 摇号买房。今朝 ,上海、深圳、成都、南京、长沙、武汉、杭州、西安等城市,均已将摇号作为调控手段 。

            近日,深圳某楼盘公然摇号,一共167套室庐 产品 ,前期共缴纳诚意金666个筹,依照 一个筹500万诚意金计算 ,诚意金冻结高达33.3亿元。如此 高额的款项 在税法上应当 若何 定性?房地产新葡京www.843333.com应当 若何 进行税务处理 ?这些问题须要 经过进程 分析 诚意金、认筹金的司法 性质做出判定 。对房地产新葡京www.843333.com而言,应当 充分 看重 诚意金、认筹金的税务处理 问题,若税务处理 欠妥 ,不只 没法到达 新葡京www.843333.com融资的目标 ,反而可能须要 补缴大年夜 量的税金。

              一、诚意金的司法 性质

            诚意金,即意向金,是www.8522.com世纪90年代 从中国港台地区 传过来的叫法。这在商品房生意 合同中多有表现 ,其实司法 上并没有“诚意金”的概念。作为自创的贸易 用语,“诚意金”在商品房发卖 中,由于 供求关系重要 ,处于卖方市场的开辟 商广泛 强势,由此采取 了预售许可 证取得之前便收取费用的方法 ,用来甄别、圈定客户。这类做法,常常不克不及 包管 所有缴纳诚意金的客户都买到房,只是供给 一种与买房相干 的潜伏机会 。

            “诚意金”不是司法 意义上的定金。房地产开辟 新葡京www.843333.com在预售前收取诚意金、认筹金,并与摇号、认购等行动 挂钩,这类资金其实不具有“定金”性质。从司法 意义上讲,定金具有担保效率 ,担保将来 两边 将签订 具体生意 合同,缴纳定金时,两边 已明白 生意 标的物和价格 等。而收取诚意金、认筹金,此时客户与房地产新葡京www.843333.com之间不存在固定合同关系,客户付出 诚意金购买 的不是具体的实物 或办事 ,只是一种购房可能性,并没有具体的标的物,也未确订价 格。是以 ,诚意金不具有合同效率 。

              二、诚意金是否是属于预收款

            根据 《房地产开辟 经营营业 新葡京www.843333.com所得税处理 办法 》(国税发[www.8522.com09]31号)第六条的规定 ,新葡京www.843333.com经过进程 正式签订 《房地产发卖 合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为 发卖 收入的实现。据此,有不雅 点认为 房地产新葡京www.843333.com在不具有预售条件 时所收取的诚意金、认筹金不属于预收款。

            www.8522.com16年周全 “营改增”今后 ,部份 地方 税务机关对房地产开辟 新葡京www.843333.com预收款的范围 根本 明白 为:定金、分期取得的预收款(首付款、按揭款和尾款)和全款等。诚意金、认筹金、订金等不属于预收款。

            结合 对诚意金司法 性质的分析 ,我们认为 ,在摇号之前,诚意金只是一种购房可能性,没有具体的标的物、单价、金额等,不属于预收款。而在客户摇号中签、选定房型以后,商品房生意 的标的物、发卖 单价、发卖 金额亦随之肯定 ,此时,客户与开辟 商已杀青 了预售合意,本质 上产生 了预售行动 ,只等取得预售许可 证后即可解决 商品房预售合同,所以,此时诚意金的性质已产生 改变 ,其本质 上应属于预收款。在实践中,已有税务机关对具体标准 进行了明白 。例如,《河北省国度 税务局关于周全 推开营改增有关政策问题的解答之八》对项目发卖 收取的认购金的限制条件 :房地产开辟 新葡京www.843333.com以订金、意向金、诚意金、认筹金等各类 名目向购房人收取的款项 不合 时符合 以下条件 的均属于预收款性质,应按规定 预缴增值税:

            1、收取的款项 金额不逾越 5万元(含5万元);

            2、收取的款项 从收取之日起三个月内退还给购房人。

            推敲 到实际 中房价的实际 情况 ,各地税务机关可以根据 市场价肯定 诚意金的金额,而关于退还时光 的问题,可以约定 为签订 商品房预售合同之日。在此之前,开辟 商收取的诚意金计入“来往款-其他敷衍 款”,税务上不做处理 。在此以后,开辟 商应将未中签客户的诚意金退还,对中签的客户,其交纳的诚意金应确认为 预收款,依照 税律例 定进行响应 的新葡京www.843333.com所得税、增值税、地盘 增值税的处理 。

              三、预收款的管帐 处理 与税务处理

            房地产开辟 新葡京www.843333.com收到的预收款,依照 《新葡京www.843333.com管帐 准则》和相干 的管帐 制度 的规定 其实不符合 确认收入的条件 ,但依照 税法相干 的规定 须要 申报缴纳新葡京www.843333.com所得税、增值税和地盘 增值税等相干 税费。

              (一)预收款的管帐 处理

            为了减轻房地产开辟 新葡京www.843333.com的资金压力,依照 规定 ,新葡京www.843333.com在建商品房满足 预售条件 时,准予采取 预售的方法 发卖 商品房。新葡京www.843333.com与购房者签订 《商品房预售合同》后,购房者在付出 预售款时,未能取得商品的控制 权。新葡京www.843333.com收到预售款时不克不及 满足 《新葡京www.843333.com管帐 准则第14号——收入》规定 切实其实 认收入条件 ,所以管帐 上不克不及 确认收入。在实务核算进程 中,可利用 “预收账款”科目核算新葡京www.843333.com当期收到的预售款。在房地产新葡京www.843333.com的预售营业 中,收到预收款项 时,借记“银行存款”,贷记“预收账款”;发卖 收入实现时,借记“预收账款”,并按实现的营业收入,贷记“主营营业 收入”。

              (二)预收款的税务处理

            若房地产新葡京www.843333.com收到的诚意金属于预收款性质,则在新葡京www.843333.com所得税、增值税、地盘 增值税等方面实用 各自的税律例 定。

              1、新葡京www.843333.com所得税

            根据 《房地产开辟 经营营业 新葡京www.843333.com所得税处理 办法 》(国税发[www.8522.com09]31号)的规定 ,房地产开辟 新葡京www.843333.com收到预收款时确认收入的实现,按实用 的毛利率分季(或月)计算 出毛利额,计入当期应纳税所得额。开辟 产品 落成 后,新葡京www.843333.com应及时 结算其计税本钱并计算 此前发卖 收入的实际 毛利额,同时将其实际 毛利额与其对应的估计 毛利额之间的差额,计入昔时 度新葡京www.843333.com本项目与其他项目归并 计算 的应纳税所得额。开辟 项目位于省、自治区、直辖市和筹划 单列市人平易近 当局 地点 地城市城区和郊区的,新葡京www.843333.com发卖 未落成 开辟 产品 的计税毛利率不得低于15%。

            第三条规定 ,除地盘 开辟 之外,其他开辟 产品 符合 以下条件 之一的,应视为已落成 :(一)开辟 产品 落成 证实 材料 已报房地产治理 部份 立案 ;(二)开辟 产品 已开端 投入利用 ;(三)开辟 产品 已取得了初始产权证实 。

            在汇算清缴时,房地产开辟 新葡京www.843333.com与其他新葡京www.843333.com的申报表不合 的是要填列《视同发卖 和房地产开辟 新葡京www.843333.com特定营业 纳税调解 明细表》中的第三部份 ,房地产开辟 新葡京www.843333.com特定营业 计算 的纳税调解 额事项是专门针对预收款调解 的,包括 两个部份 的内容:房地产新葡京www.843333.com发卖 未落成 开辟 产品 特定营业 计算 的纳税调解 额和房地产新葡京www.843333.com发卖 的未落成 产品 转落成 产品 特定营业 计算 的纳税调解 额,触及调解 的事项有毛利额、税金及附加、地盘 增值税的调解 。

              2、增值税

            财税36号附件1:《营业税改征增值税试点实行 办法 》第四十五条规定 ,增值税纳税义务 产生 时光 为:

            (一)纳税人产生 应税行动 并收讫发卖 款项 或取得索取发卖 款项 凭证 确当天;先开具发票的,为开具发票确当天。

            收讫发卖 款项 ,是指纳税人发卖 办事 、无形资产、不动产进程 中或完成后收到款项 。

            取得索取发卖 款项 凭证 确当天,是指书面合同肯定 的付款日期;未签订 书面合同或书面合同未肯定 付款日期的,为办事 、无形资产让渡 完成确当天或不动产权属变革 确当天。

            (四)纳税人产生 本办法 第十四条规定 情况 的,其纳税义务 产生 时光 为办事 、无形资产让渡 完成确当天或不动产权属变革 确当天。

            由上述规定 可以看出,房地产开辟 新葡京www.843333.com增值税纳税义务 产生 时光 大年夜 致有三种情况 :一是产生 应税行动 并收讫发卖 款项 或取得索取发卖 款项 凭证 确当天;二是开具发票确当天;三是不动产权属变革 确当天。由于 房地产开辟 新葡京www.843333.com比较 特别 ,一般采取 预收款方法 发卖 房产,可能签订 预售合同时收取款项 ,也可能收取预收款时开具发票,且其管帐 上确认收入的时光 平日 都比较 晚,若严格 依照 上述规定 解决 ,就会出现 项目开辟 前期缴纳税款较多、后期留抵税额较大年夜 的问题。

            营改增前,房地产新葡京www.843333.com采取 预收款方法 发卖 不动产的,其营业税纳税义务 产生 时光 为收到预收款确当天。营改增后,为包管 营改增政策的顺利 实行 ,关于房地产开辟 新葡京www.843333.com采取 预收款方法 发卖 所开辟 的房地产项目,根据 《房地产开辟 新葡京www.843333.com发卖 自行开辟 的房地产项目增值税征收治理 暂行办法 》(国度 税务总局通知布告 www.8522.com16年第18号)的规定 ,不论是一般纳税人照样 小范围 纳税人,采取 预收款方法 发卖 自行开辟 的房地产项目,应在收到预收款时依照 3%的预征率预缴增值税,不再以收到预收款确当天为增值税纳税义务 产生 时光 。同时,各地也出台了不合 的政策指引明白 预收款的税务处理 。例如,许可 房地产开辟 新葡京www.843333.com在收到预收款时,向购房者开具增值税通俗 发票,在开具增值税通俗 发票时暂选择“零税率”开票,在发票备注栏伶仃 备注“预收款”。开票金额为实际 收到的预收款全款,待下个月申报期内经过进程 《增值税预缴税款表》进行申报并依照 规定 预缴增值税。在申报当期增值税时,不再将已预缴税款的预收款经过进程 申报表进行表现 ,将来 正式确认收入开具不动产发卖 发票时也不再进行红字冲回。这些规定 已冲破 了财税36号文的相干 规定 ,成为征纳两边 看法 不一 的重要 缘由,轻易 激起 税务风险。对此,房地产新葡京www.843333.com应在遵照 税法的条件下,看重 税法解释 和实用 ,同时及时 存眷 开票与申报的税务风险。

              3、地盘 增值税

            根据 《国度 税务总局关于营改增后地盘 增值税若干征管规定 的通知布告 》(国度 税务总局通知布告 www.8522.com16年第70号)的规定 ,房地产开辟 新葡京www.843333.com收到预收款时,应依照 规定 的办法 预缴地盘 增值税。

            根据 《财务 部国度 税务总局关于营改增后契税、房产税、地盘 增值税、小我 所得税计税根据 问题的通知》(财税[www.8522.com16]43号)中“三、地盘 增值税纳税人让渡 房地产取得的收入为不含增值税收入”的规定 可以肯定 :

            地盘 增值税预征的计征根据 =预收款-应预缴增值税税款

            地盘 增值税预缴税额=(预收款-应预缴增值税税款)×预征率

            各个地方 对地盘 增值税的预征率规定 了不合 的标准 ,例如,

            《深圳市地方 税务局关于调解 我市地盘 增值税预征率的通知布告 》(深地税告[www.8522.com10]6号)规定 ,通俗 标准 室庐 按发卖 收入2%预征,别墅为4%,其他类型房产为3%。

            广州市地方 税务局关于我市地盘 增值税预征率的通知布告 》(广州市地方 税务局通知布告 www.8522.com17年第7号)规定 :

            一、房地产开辟 项目分类及预征率

            (一)室庐 类

            通俗 室庐 2%,别墅4%,其他非通俗 室庐 3%。

            (二)临盆 经营类

            写字楼(办公用房)3%,贸易 营业用房4%。

            (三)车位4%。

            (四)对符合 广州市人平易近 当局 “廉租住房”“公共租赁住房”及“经济实用 住房(含解困房)”规定 的房地产开辟 项目,暂不预征地盘 增值税,待其项目符合 清算 条件 时按规定 进行清算 。

            《》(苏地税规[www.8522.com16]2号)规定 ,

            一、除本通知布告 第二条、第三条规定 的情况 外,南京市、苏州 市市区(含工业园区)通俗 室庐 、非通俗 室庐 、其他类型房产的预征率分别 为:2%、3%、4%;其他地区 通俗 室庐 、非通俗 室庐 、其他类型房产的预征率均为2%。

            二、估计 增值率大年夜 于100%且小于或等于www.8522.com0%的房地产开辟 项目,预征率为5%;估计 增值率大年夜 于www.8522.com0%的房地产开辟 项目,预征率为8%。

            三、公共租赁住房、廉租住房、经济实用 房、城市和国有工矿棚区改革 安顿 住房等保障性住房,仍暂不预征。

            湖南省地方 税务局关于调解 地盘 增值税预征率的通知》(湘地税发[www.8522.com08]16号)规定 :

            三、预征率

            1、通俗 标准 室庐 为1%。

            2、除别墅外的非通俗 标准 室庐 为2%。

            3、别墅、写字楼、营业用房等为3%。

            4、纯真 让渡 地盘 利用 权为5%,然后按地盘 增值税有关规定 进行清算 ,多退少补。

            5、对房地产开辟 公司既开辟 建造通俗 标准 室庐 ,又开辟 建造其他类型商品房的,其发卖 收入应分别 核算,不然 一概从高实行 预征。

              四、诚意金退还的税务处理

            由于 诚意金本身 不具有固定合同的效率 ,对购房者而言,诚意金的终究用处 及是否是返还具有较大年夜 的不肯定 性。为了保护 花费 者的权益,部份 地方 当局 出台了返还政策,如《四川省花费 者权益保护 条例》规定 ,房地产经营者与房屋 买受人订立商品房生意 合同之前,以“诚信金”“排号费”“预购金”等情势 收取的费用,买受人改变 购买 意愿的,经营者应当 全额退还。结合 上文分析 ,对摇号前改变 购买 意愿的客户和未中签的客户交纳的诚意金,由于 不属于预收款,还没有做出税务处理 ,房地产新葡京www.843333.com经过进程 签订 退款协议 后,应当 将诚意金全额退还;对已中签且签订 商品房生意 合同的客户,诚意金属于预收款,房地产新葡京www.843333.com已依照 税律例 定作出税务处理 的,应当 进行纳税调解 ,同时存眷 开具发票的税务风险。

              总结

            在贸易 模式赓续 创新 的情况 下,新葡京www.843333.com收款名目繁多,而在税法上,很多 经营类型和收款名目没有明白 的规定 ,如文中提到的诚意金、认筹金、排号费等。新葡京www.843333.com在收到此类款项 时,应当 经过进程 对交易 本质 、司法 性质的分析 判定 其是否是具有纳税义务 ,特别对房地产新葡京www.843333.com而言,一二线城市房地产价格 居高不下,诚意金、排号费金额畸高,动辄收取几亿、几十亿的款项 ,如若税务处理 欠妥 ,将面对 巨大年夜 的税务风险和高额的税金。在重视 本质 的同时,还应存眷 申报和开票等税务问题。